საქართველოს ქონების შემფასებელ ექსპერტთა ინსტიტუტის (სქშეი) წევრების პროფესიული ქცევის კოდექსი

 

ზოგადი დებულებები:
კოდექსი ადგენს ზოგადი ქცევის ნორმებს, რომლითაც უნდა იხელმძღვანელოს “სქშეი”-ს წევრმა პრაქტიკული საქმიანობისას;
“სქშეი”-ს წევრები პროფესიონალური საქმიანობისას უნდა ხელმძღვანელობდნენ ზოგადად აღიარებული მორალური ნორმებითა და პროფესიული ქცევის შემდეგი პრინციპებით:

1. პატიოსნება

1.2. შემფასებელი არ უნდა იქცეოდეს თაღლითურად ანუ ისეთ ნაირად, რომ ვინმე შეცდომაში შეიყვანოს
1.3. შემფასებელმა შეგნებულად არ უნდა მოამზადოს და გაავ რცელოს ისეთი ანგარიში, რომელიც შეიცავს სიყალ ბეს, მცდარ ან მიკერძოებულ, არაობიექტურ მოსაზრებებსა და ანალიზს.
1.4. შემფასებელმა მონაწილეობა არ უნდა მიიღოს და არ უნდა ითანამშრომლოს ისეთ საშემფასებლო მომსა ხურე ბაში, რო მელ საც სხვა გონიერი შემფასებ ლები გამართლებულად არ მიიჩნევენ.
1.5. შემფასებელი უნდა მოქმედებდეს მართლ ზომიერად და იცავდეს იმ სახელმწიფოს კანონებსა და სხვა ნორმატიულ აქტებს, სადაც პრაქტიკულ საქმია ნობას ეწევა, ან სადაც ასრულებს ამა თუ იმ კონკრეტულ დავალებას.
1.6. შემფასებელმა არ უნდა გააკეთოს მცდარი განცხადებები თავისი პროფესიული კვალიფიკაციის შესახებ, ან შეგნებულად თავი არ უნდა აარიდოს არას წორ ინტერპრეტაციებს, რომელიც მის პროფე სიულ კვალიფიკაციას ეხება.
1.7. შემფასებელმა შეგნებულად არ უნდა გამოიყენოს ყალბი, მცდარი ან გაზვიადებული განცხადებები ან რეკლამა შეფასების დავალებების მისაღებად და დასაცავად.
1.8. შემფასებელმა უნდა უზრუნველყოს იმის გარანტია, რომ მომსახურე პიროვნება ან ხელქვეითი, რომელიც დავალების შესრულებაში ეხმარება, იცავს წინამდებარე ქცევის კოდექსს.

 

2. ინტერესთა კონფლიქტი
2.1 შემფასებელი ერთდროულად ერთსა და იმავე სა კითხში არ უნდა მოქმედებდეს ორი ან მეტი მხა რისთვის, თუ არ არსებობს ამ მხარეთა წერილო ბითი თანხმობა.
2.2 შემფასებელმა უნდა გაატაროს ყველანაირი გონივ რული სიფ რთხილის ზომა, რათა უზ რ უნ ველყოს იმის გა რანტია, რომ თავისი მოვალეობების შესრულებისას არანაირი კონფ ლიქ ტები არ აღმო ცენ დება მისი დამკვეთების ინტე რესებსა და სხვა დამ კვეთების, შემფასებლის, მისი ფირ მის, ნათე სა ვების, მეგო ბ რების ან სხვა დაკავშირე ბული პირების ინტე რესებს შორის. პოტენ ციური კონ ფლიქ ტები წერი ლობით უნდა დაფიქსირდეს ინ სტ რუქ ციების მიღებამდე. ნები ს მიერი ამგვარი კონფლიქტი, რომელიც შემფასებ ლისთვის შემ დგომ ში გახდება ცნო ბილი, დაუყოვნებლივ უნდა გამ ჟღავ ნდეს. თუ ამგვარი კონფლიქტი შემფასებლის ყურადღების არეში შეფა სების შესრულების შემდეგ მოექ ცევა, ის უნდა გამ ჟღავ ნდეს მიზანშეწონილ დროის პერიოდ ში.

 

3. კონფიდენციალობა
3.1. შემფასებელი დამკვეთის საქმეებს სათანადო სიფრთხილითა და კონფიდენციალურად უნდა უძღვებოდეს ნებისმიერ დროს.
3.2. შემფასებელმა დამკვეთისაგან მოპოვებული მნიშვნელოვანი ფაქტობრივი მონაცემები, ან დამკვეთისათვის შესრულებული დავალების შედეგები არ უნდა გაუმხილოს ვინმეს, თუ მას მიღებული არა აქვს სპეცია ლური უფლებამოსილება დამკვეთისგან, ისეთი შემთხვევების გარდა, როდესაც იურიდიულად მოითხოვება ამის გაკეთება სიტუაციებში, როდესაც შემფასებელი ვალდებულია დაიცვას “სქშეი”-ს და კანონმდებლობის მოთხოვნები.

 

4. მიუკერძოებლობა
4.1. შემფასებელმა დავალება უნდა შეასრულოს მაქსიმალური დამოუკიდებლობით, ობიექტურად და მიუკერ ძოებლად და პირადი დაინტერესების გარეშე.
4.2. შემფასებელი არ უნდა დაეთანხმოს ისეთ დავალებას, რომელიც ითვალისწინებს წინასწარგან საზღვრული მოსაზრებებისა და დასკვნების წარმოდგენას ანგარიშში.
4.3. დავალების საფასური დამოკიდებული არ უნდა იყოს შეფასების წინასწარ განსაზღვრულ შედეგზე, ან შეფასების ანგარიშში მოცემულ დამოუკიდებელ, ობიექტურ რჩევაზე.
4.4. შეფასების ანგარიშში უნდა გამჟღავნდეს, არის თუ არა შემ ფასებლის საზღაური დამოკიდებული ანგარიშის რომელიმე ასპექტზე.
4.5. შემფასებელი არ უნდა ენდოს დამკვეთის ან სხვა მხარის მიერ მოწოდებულ მნიშვნე ლოვან ინფორმაციას, რომელიმე დამოუკიდებელი მხარის მხრიდან სათანადო განმარტების ან დადასტურების გარეშე, თუ ამგვარი ნდობის ხასიათი და ხარისხი არ მიიჩნევა შემზღუდველ პირობად.
4.6. შემფასებელი არ უნდა დაეთანხმოს ისეთ დავალებას, რომელიც ანგარიშის მომზადებას საჭიროებს გამოგონილი ჰიპოთეზური პირობების საფუძველზე, რომელთა რეალი ზება საეჭვოა ნებისმიერ გონივრულ დროის პერიოდში.
4.7. შეიძლება ანგარიშში აისახოს ისეთი ჰიპოთეზური პირობები, რომელთა არსებობა, გონივრულობის ფარგლებში, შესაძლებელია, თუკი მას დართული ექნება გარკვეული მსჯელობა ჰიპოთე ზური პირობების რეალიზების პერსპექტივის შესახებ, ასევე იმ ღირებულების განხილვა, რომელიც ასახავს ყველაზე გავრცელებულ ნამდვილ სიტუაციას, მაგ., სიტუაცია, როდესაც დამკვეთს სურს გაიგოს, რამდენი იქნება მიწის ნაკვეთის ღირებულება დეტოქსიკაციის განუხორციელებლად.
4.8. შემფასებელი არ უნდა იყენებდეს და ეყრდნობოდეს დაუსაბუთებელ დასკვნებს, რომლებიც, თავის მხრივ, რაიმე სახის მიკერძოებულ მოსაზრებას ეყრდნობა, ან ანგარიშში არ უნდა წარმოადგენდეს დასკვნებს, რომლებიც ისეთ მოსაზრებას დაამოწმებს, რომ ამგვარი მიკერძოებულობა აუცილებელია შეფასების ღირებულების დასაცავად ან მისი მაქსიმალური სიდიდის მისაღებად.
4.9. სხვა შემფასებლის ანგარიშის მიმოხილვის (ექსპერტიზის) დროს, შემფასებელმა მიუკერძოებლად უნდა იმსჯელოს და დაასაბუთოს თავისი არგუმენტები, რატომ ეთანხმება ან არ ეთანხმება ანგარიშში მოცემულ დასკვნებს.

 

5. კომპეტენცია
შემფასებელს უნდა ჰქონდეს სათანადო ცოდნა, კვალიფიკაცია და გამოცდილება, რათა დავალება ეფექტიანად შეასრულოს სათანადო პროფესიული სტანდარტების შესაბამისად.
5.1 ინსტრუქციების მიღება
5.1.1 შემფასებელმა დავალების აღებამდე, ანუ ამა თუ იმ დავალების შესრულებაზე ხელშეკრულების დადებამდე, სათანადოდ უნდა განსაზღვროს მოსაგვარებელი პრობლემა და დარწმუნდეს, რომ მას აქვს დავალების კომპეტენტურად შესასრულებლად საჭირო სათანადო ცოდნა და გამოცდილება; ან, როდესაც დავალება საზღვარგარეთ სრულდება შეძლებს დაკავშირებას პროფესიონალთან, რომელსაც აქვს ცოდნა და გამოცდილება საბაზრო ძალების სფეროში, იცის ენა და კანონმდებლობა და მასთან ერთად იმუშავებს.
5.2 დახმარება გარედან
5.2.1 როდესაც საშემფასებლო მომსახურების გასაწევად აუცილებელია გარედან დახმარება, შემფასებლის კვალიფიკაციის შესავსებად, შემფასებელმა, პირველრიგში, უნდა დაადგინოს, რომ ამ დამხმარეს აქვს აუცილებელი კვალიფი კაცია, უნარ-ჩვევები და ეთიკური პრინციპები.
5.2.2 როდესაც აუცილებელია გარედან დახმარება, შემფასებელმა ამისთვის უნდა მოიპოვოს დამკვეთის თანხმობა და შემფასებლის ანგარიშში უნდა აისახოს ასისტენტების ვინაობა, ასევე, რა სახის წვლილი შეიტანეს მათ შეფასებაში.
5.3 ეფექტიანობა და გულმოდგინება
5.3.1 დამკვეთის ინსტრუქციების შესრულების დროს შემფასებელი უნდა მოქმედებდეს სწრაფად და რაციო ნალურად და დამკვეთი მუდმივად საქმის კურსში უნდა იყოს შემფასებლის საქმიანობის მიმდინარეობის შესახებ.
5.3.2 ინსტრუქციების შესრულებაზე თავაზიანად უნდა ითქვას უარი, როდესაც გარემოებები ხელს უშლის შემ ფასებელს სათანადო გულმოდგინებით გამოკით ხვების ჩატარებაში, სამუშაოს ხარისხიანად და მიზანშეწონილ დროში შესრულებაში.
5.3.3 შეფასების ანგარიშის შედგენამდე, შემფასებელმა დამკვეთისგან უნდა მიიღოს წერილობითი ინსტრუქციები და/ან შემფასებელმა წერილობით უნდა შეათანხმოს დამკვეთთან საკმარისად დეტალური ინსტრუქციები, ყოველგვარი გაუგებრობის თავიდან ასაცილებლად.
5.3.4 შემფასებელმა გულმოდგინედ უნდა ჩაატაროს გამოკითხვები და გამოკვლევები, რათა დარწმუნდეს, რომ შეფასებისთვის განკუთვნილი საანალიზო მასალა სწორია და შეიძლება მასზე დაყრდნობა.
5.3.5 შემფასებელმა სამუშაოს დამთავრებისას თითოეული დავალებისთვის უნდა მოამზადოს სამუშაო ფაილი (საქმე), რომელშიც უნდა ინახებოდეს ყველა წერილობითი ანგარიშის, კორესპონდენციისა და მემორანდუმის დამოწ მებული ასლი, ქაღალდზე ან ელექტრონულად (სათანადოდ დუბლირებული), ასევე წერილობითი შენიშვნები მოცემული ფაილის შესახებ, რაც განამტკიცებს შემფასებლის მოსაზრებებს, რომელიც ეყრდნობა გამოკითხვებს, ობიექტურ შედარებებს, ლოგიკურ დასკვნებსა და გამოთვლებს.
5.3.6 თითოეული დავალების სამუშაო ფაილი უნდა ინახებოდეს დავალების დამთავრებიდან სულ მცირე ხუთი წელი მაინც.

 

6. ინფორმაციის გამჟღავნება
არსებითი მნიშვნელობა აქვს იმას, რომ შემფასებლებმა ანალიტიკური მასალა, თავიანთი მოსაზრებები და დასკვნები ნათლად ჩამოაყალიბონ და თავისი მომსახურების მომხმარებლებს მიაწოდონ ისეთი ანგარიშების სახით, რომელიც შეცდომაში არ შეიყვანს მათ და გაამჟღავნებს ყველაფერს, რაც კი შეიძლება მიჩნეულიყო ობიექტურობაზე გავლენის მქონედ.
6.1 შეფასების ანგარიშში მოცემული უნდა იყოს დავალების მას შტაბების, მისი მიზნისა და გამოყენების დანიშნულების მკაფიო და ზუსტი აღწერილობა, განმარ ტებული უნდა იყოს ნებისმიერი დაშვება, ჰიპოთეზური სცენარი და შემზღუდველი პირობები, რომლებიც უშუალოდ ზემოქმედებს შეფასებაზე, ასევე მათი გავლენა ღირებულებაზე, საჭიროების შემთხვევაში.
6.2 შეფასების ანგარიშში ისეთი ინფორმაცია უნდა იყოს მოცემული, რომელიც საკმარისი იქნება შესრულებული სამუშაოს, შემფასებლის დასკვნებისა და იმვითარების დასახასიათებლად, რომელშიც გამოტანილ იქნა ეს დასკვნები.
6.3 შემფასებელმა უნდა გაამჟღავნოს ნებისმიერი პირდაპირი თუ არაპირდაპირი პირადი და კორპორაციული ურთიერთკავშირები ქონებასთან ან კომპანიასთან, რომელიც დავალების საგანს წარმოადგენს და შესაძლოა იწვევდეს პოტენციურ ინტერესთა კონფლიქტს.
6.4 როდესაც შემფასებელი მოქმედებს როგორც შიდა შემფასებელი, შეფასების ანგარიშში უნდა განიმარტოს ურთიერთობა იმ სამეურნეო სუბიექტთან, რომელიც აქტივს აკონტროლებს.
6.5 როდესაც შემფასებელი მოქმედებს როგორც გარე შემფასებელი, მაგრამ ამავე დროს ასრულებდა დამკვეთისთვის რაიმე ანაზღაურებად სამუშაოს, ამგვარი ურთიერთობა უნდა გამჟღავნდეს, რათა მესამე მხარემ, რომელიც ამ შეფასებას ეყრდნობა, არ იფიქროს, რომ შემფასებლის ობიექტურობა კომპრომენტირებული იყო.
6.6 უნდა გამჟღავნდეს ნებისმიერი შეზღუდვა, რომელიც ზემოქმედებს მომსახურების ხარისხზე, რომლის გაწევაც შემფასებელს შეუძლია, იმის მიუხედავად, რით არის გამოწვეული ეს შეზღუდვა – გარე იძულებითი ფაქტორებით თუ მარტო ამ შემფასებლის ან დავალე ბისთვის არის დამახასიათებელი. თუ შემფასებელმა გარედან დახმარებას მიმართა, მან უნდა გაამჟღავნოს დამხმარე პიროვნებების ვინაობა, გაწეული დახმარების ხასიათი და რა დონეზე დაეყრდნო მათ სამუშაოს.
6.7 შემფასებელმა შეზღუდვა უნდა დააწესოს მისი თან ხმობის გარეშე შეფასების ან მისი დასკვნების გამოქვეყნებაზე, რათა შეინარჩუნოს კონტროლის განხორციელების შესაძლებლობა შეფასებების ფორმასა და იმ პირობებზე, რომელშიც მისი შეფასებები საჯარო გახდება.
6.8 შემფასებელმა უნდა განმარტოს შეფასების სტანდარტებიდან ნებისმიერი გადახვევის არსი.

 

7. ანგარიში ღირებულებების შესახებ
შეფასების ანგარიშის გადმოცემის მანერა უნდა ესადაგებოდეს დავალების ბუნებას და დამკვეთის მოთხოვნილებებს, თუმცა უნდა აკმაყოფილებდეს მისი შინაარსისთვის დადგენილ გარკვეულ მინიმალურ მოთხოვნებსაც.
7.1 ამ პუნქტში ჩამოყალიბებულია ნებისმიერი ანგარიშის მინიმალური შინაარსის ელემენტები. შინაარსი უნდა მოიცავდეს შემდეგ მუხლებს:
▪ შემფასებლის ვინაობა და ანგარიშის თარიღი;
▪ დამკვეთის ვინაობა;
▪ ინსტრუქციები, ღირებულების განსაზღვრის თარიღი, შეფასების მიზანი და გამოყენების დანიშნულება;
▪ შეფასების საფუძველი, მათ შორის ღირებულების ტიპი და განმარტება;
▪ შესაფასებელი ინტერესის (ინტერესების) იდენტიფიკაცია, მფლობელობა და ადგილმდებარეობა;
▪ ჩატარებული დათვალიერებების (გამოკვლევების) თარიღი და მასშტაბი;
▪ შეფასების მისაღებად ჩატარებული სამუშაოს მასშტაბები და ჩარჩოები;
▪ ნებისმიერი დაშვებები და შემზღუდველი ფაქტორები; ასევე ნებისმიერი სპეციალური, არაორდინარული ან იშვიათი დაშვებები;
▪ განცხადება შესაბამისობის თაობაზე, კერძოდ იმის აღნიშვნა, რომ შეფასება შესრულდა წინამდებარე სტანდარტების შესაბამისად და ინფორმაციის გამჟღავნების ყველა მოთხოვნის დაცვით;
▪ შემფასებლის პროფესიული კვალიფიკაცია და ხელმოწერა; და როგორც ზოგიერთ სახელმწიფოში მოითხოვება, შემფასებლის სპეციალური დამოწმება დადგენილი ფორმით.
7.2 შეფასების გამოყენების ხასიათი და ქონების სირთულე განსაზღვრავს შეფასების ანგარიშისთვის შესაფერის დეტალიზაციის დონეს. როდესაც ანგარიში რომელიმე ერთ ან კომბინირებულ ქონებას ეხება, მიზანშეწონილია, ანგარიშში უფრო დეტალურად იყოს აღწერილი მონაცემები, რომელსაც შეფასება ეყრდნობა და შემფასებლის დასკვნების დასაბუთება. როდესაც ანგარიში მზადდება ქონების პორტფელისთვის აუდიტში გამოყენების მიზნით, პორტფელში მყოფი თითოეული ქონებისთვის მოთხოვნილი მონაცემების დეტალიზაციის დონე შესაძლოა შედარებით ნაკლებად ვრცელი იყოს.